Agevolazione prima casa e prepossidenza di immobile “inidoneo”

In tema di compravendita immobiliare con il termine “prima casa” si intendono una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.

In tema di compravendita immobiliare con il termine “prima casa” si intendono una serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale.

In particolare l’agevolazione fiscale consente una sostanziosa diminuzione dell’imposta di registro afferente il trasferimento e precisamente un abbattimento della stessa al 2% (anziché al 9%) e dell’IVA al 4% (anziché al 10%).

L’AGEVOLAZIONE FISCALE

L’agevolazione fiscale è disciplinata dall’art. 1, Tariffa parte I, nota II bis del DPR 131/86 ma nel tempo è stata interessata da molteplici interventi legislativi e, di conseguenza, non è facilmente riferibile alle singole disposizioni.

All’uopo il focus del presente articolo è quello di analizzare i mutamenti che nel tempo hanno caratterizzato uno dei requisiti fondamentali per poter godere di tale agevolazione, consistente nel fatto che “l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato”, il cd concetto di “impossidenza”.

Proprio su questo punto negli anni si sono succedute svariate interpretazioni in ordine a criteri oggettivi e/o soggettivi per escludere la prepossidenza in capo all’acquirente di altra casa di abitazione – già nel lontano 1993 con il DL 16/1993 era stata introdotta la possibilità di godere dell’agevolazione anche in caso di prepossidenza di immobile non idoneo ad essere abitato dal soggetto. Detta norma venne tuttavia abrogata pochi anni dopo attesa la discrezionalità che generava il concetto stesso di “inidoneità”e la giurisprudenza tributaria negli anni, ove chiamata a pronunciarsi sulla problematica, si è orientata verso una interpretazione restrittiva della questione con notevole vantaggio per l’utente finale.

La questione tuttavia ha sempre dato luogo a molteplici dibattiti giurisprudenziali sui criteri interpretativi da adottare nella valutazione di detta “inidoneità” atteso che per alcuni l’unico criterio possibile era quello di carattere oggettivo che si basa sulla categoria catastale dell’immobile preposseduto e/o sulle condizioni dell’edificio mentre altri affiancavano a tale criterio oggettivo un criterio soggettivo dato dalle specifiche esigenze del compratore che potevano essere incompatibili con le caratteristiche strutturali dell’immobile preposseduto e tali da renderlo dunque “inidoneo” con riferimento a quel determinato acquirente.

Allo stato la querelle sembra essere stata risolta grazie ad una chiara sentenza della suprema corte del luglio 2018, la n.  2565 la quale ha definitivamente messo un punto sulla questione sancendo come irrilevante ai fini della concedibilita’ dell’agevolazione de qua la prepossidenza di un eventuale altro immobile abitativo nello stesso comune ove l’utente intende acquistare la nuova abitazione – ovviamente acquistato senza la richiesta delle agevolazioni prima casa – qualora il primo immobile non abbia caratteristiche idonee ad essere fruito dal soggetto quale abitazione principale. Viene dunque dalla suprema corte riconosciuto quale elemento fondamentale il requisito dell’idoneità dell’alloggio preposseduto da un punto di vista squisitamente soggettivo, con riferimento dunque alle esigenze peculiari del singolo utente.

Va da ultimo tuttavia evidenziato che, ancorché risolta la querelle in punto di diritto stante la citata sentenza, da un punto di vista pratico la problematica tuttora sussiste attese le resistenze di fatto dell’Agenzia a riconoscere validità a detto criterio soggettivo e consentire dunque l’agevolazione al soggetto già titolare di altro immobile ritenuto “inidoneo” e acquistato precedentemente senza agevolazioni nel medesimo comune ove si intende acquistare la nuova casa chiedendo le agevolazioni “prima casa”.

Notaio Enrico Zecchinato Gallo

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