La TAIC – La Tutela degli Acquirenti di Immobili da Costruire

Il Decreto Legislativo numero 122 del 2005 prevede una particolare tutela per il caso di acquisto di immobili da costruire. La legge in questione è anche individuata come “Tutela degli acquirenti di immobili da costruire” o, in abbreviazione con “T.A.I.C.”. Vediamo insieme le ultime novità che riguardano questo decreto. 

Nella Gazzetta Ufficiale del 14 febbraio 2019 è stato pubblicato il D. Lg. N. 14 del 12 gennaio 2019 in attuazione della legge delega n. 155 del 19 ottobre 2017 (provvedimento meglio noto come «Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza»).

La terza parte del provvedimento è relativa alle garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire e apporta alcune modifiche agli artt. 3, 4, 5 e 6 del D. lgs. 122/2005.

La nuova normativa entra in vigore il 16 marzo 2019 ma ai sensi del nuovo testo dell’art. 5 del TAIC, le modifiche legislative in oggetto saranno applicabili ai contratti per i quali il titolo abilitativo verrà richiesto o rilasciato successivamente all’entrata in vigore delle modifiche stesse.

CRITICITÀ DELLA PRECEDENTE DISCIPLINA

L’applicazione delle più importanti forme di tutela previste dal d.lgs. 122/2005 nel testo di legge originario è stato di fatto rimessa all’iniziativa delle parti e non sempre le sanzioni previste sono apparse efficaci.

Per ovviare a tutto ciò con la legge 19 ottobre 2017 n. 155 il governo è stato delegato:

  • A prevedere che dall’inadempimento dell’obbligo assicurativo di cui all’art. 4 consegue la nullità relativa del contratto, nei termini previsti dall’art. 2 comma 1;
  • Ad adottare disposizioni che garantiscano il controllo di legalità del notaio sull’adempimento dell’obbligo di stipulazione della fideiussione e dell’obbligo di rilascio della polizza assicurativa indennitaria stabilendo che l’atto o il contratto avente come finalità il trasferimento non immediato di immobile da costruire, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata.

MODIFICHE INTRODOTTE 

1) FORMA DEL PRELIMINARE: ATTO PUBBLICO O SCRITTURA PRIVATA AUTENTICATA

2) IL CONTENUTO DELLA FIDEIUSSIONE SI AMPIA E SI COLLEGA AL RILASCIO DELLA POLIZZA ASSICURATIVA: la fideiussione non garantisce più soltanto la restituzione delle somme versate per il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, ma anche per il caso di mancato rilascio della polizza assicurativa decennale che il costruttore è obbligato a contrarre e consegnare all’acquirente all’atto di trasferimento.

  • L’inadempimento dell’obbligo assicurativo determina la nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente.
  • Nel caso di mancata consegna dell’assicurazione l’acquirente potrà recedere dal contratto preliminare e, dopo aver ricevuto da parte del notaio l’attestazione di non aver ricevuto la polizza assicurativa per la data dell’atto di trasferimento della proprietà, escutere la fideiussione.

3) MODELLO STANDARD DI FIDEIUSSIONE (approvato con decreto Ministro di Giustizia) .

  • Il notaio dovrà indicare, nel contratto preliminare, gli estremi della fideiussione e l’attestazione di conformità della stessa al modello standard che verrà determinato sulla base di un decreto ministeriale.

4) MODELLO STANDARD DI POLIZZA DECENNALE: anche il contenuto e le caratteristiche della polizza decennale, nonché del relativo modello standard vengono demandati ad un decreto ministeriale.

  • Il notaio avrà pertanto l’obbligo di menzionare nel contratto di trasferimento gli estremi della polizza decennale e la sua conformità al decreto ministeriale.

5) L’EFFICACIA DELLA FIDEIUSSIONE cessa nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore o da un altro dei contraenti copia dell’atto di trasferimento.

Notaio Alessandro Nazari

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