La valorizzazione edilizia nel Decreto Crescita

Alcuni chiarimenti sui dettagli del Decreto Crescita dal Notaio Maria Eugenia Baccaglini.

L’art. 7 del c.d. “Decreto Crescita” (Decreto Legge n. 34 del 30 aprile 2019 convertito con modificazioni in Legge n. 58 del 28 giugno 2019) dispone che, sino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare (anche nel caso di operazioni ai sensi dell’articolo 10 del decreto del residente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633) che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente, ove consentita, o eseguano, sui medesimi fabbricati, gli interventi edilizi previsti dall’articolo 3, comma 1, lettere b), c) e d), del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, in entrambi i casi conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB A o B e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l’alienazione riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato, si applichino l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna.

Nel caso in cui le condizioni di cui sopra non siano adempiute nel termine ivi previsto, saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30% delle stesse imposte. Saranno altresì dovuti gli interessi di mora a decorrere dalla data di acquisto del fabbricato.

Lo scopo della predetta norma è, dunque, la riqualificazione edilizia mediante lo sfruttamento di quanto già edificato, attraverso l’incentivo fiscale (imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa); incentivo fiscale che diviene risposta alla crisi che interessa il settore edilizio. Gli incentivi non interessano invece l’IVA, che sarà dovuta nella misura fissata dalla legge in base all’ipotesi specifica.

Proprio perché si tratta di previsione normativa dettata da una situazione di crisi contingente, è prevista una durata limitata nel tempo: viene infatti fissato il termine del 31 dicembre 2021 entro il quale deve essere perfezionato l’atto di acquisto dell’intero fabbricato.

La norma però pone un ulteriore termine: dieci anni per la cessione dell’intero fabbricato o dell’ultimo atto che realizza la vendita del 75% del volume.

Per poter godere degli incentivi, oltre al rispetto dei predetti termini, è necessario che l’impresa compia uno dei seguenti interventi, in base alle definizioni date del Testo Unico in materia edilizia D.P.R. 380/2001:

  1. a) manutenzione straordinaria;
  2. b) restauro e risanamento conservativo;
  3. c) ristrutturazione edilizia.

Gli interventi dovranno essere realizzati nel rispetto delle norme anti sismiche e con il conseguimento della classe energetica NZEB (Near Zero Energy Building) A o B.

Appare utile focalizzarsi sulla tipologia di atti ammessi al regime agevolato.

Si ritiene che la norma possa essere applicata, oltre che alla compravendita, anche alla permuta (anche di bene presente con bene futuro), alla datio in solutum, al conferimento in società.

Nel caso di permuta di bene presente con bene futuro si ritiene che il trasferimento delle unità immobiliari future debba avere effetto dalla loro venuta ad esistenza; per rispettare il dettato normativo la dottrina non ritiene infatti possibile anticipare l’effetto traslativo.

Notaio Maria Eugenia Baccaglini 

 

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