Novità per l’urbanistica: il Decreto Semplificazioni

Alcuni chiarimenti sui dettagli del Decreto Semplificazioni dal Notaio Anna Simonetto.

La regolarità urbanistica di un immobile è data dalla corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile stesso e il progetto depositato al Comune da un tecnico abilitato, con riferimento al quale è stato rilasciato il relativo titolo edilizio.

La regolarità urbanistica dell’immobile rileva, tra le altre, nelle ipotesi di compravendita, di erogazione di mutuo garantito da ipoteca iscritta sul detto immobile ovvero di richiesta di agevolazioni fiscali per lavori di ristrutturazioni inerenti l’immobile stesso.

In data 14 settembre 2020 è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la legge 11 settembre 2020, n. 120, di conversione con modifiche del decreto legge 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. Decreto Semplificazioni), recante misure urgenti per la semplificazione e l’innovazione digitale. Tra le diverse novità introdotte dal detto decreto in materia urbanistica desta particolare interesse, dal punto di vista notarile, la possibilità, non l’obbligo, di dotare un immobile del certificato di stato legittimo.

Prima di procedere con l’analisi della funzione di tale certificato, è bene esaminare alcune novità introdotte dal Decreto Semplificazioni strettamente connesse allo stesso.

Il decreto legge citato ha modificando l’art. 9 bis del D.P.R. 2001, n.380 (Testo Unico dell’Edilizia), introducendo nel nostro ordinamento il concetto di stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare. Dalla lettura dell’articolo, da ultimo richiamato, si comprende che lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

In sostanza, ricorrendo tali condizioni, l’immobile può dirsi legittimo dal punto di vista urbanistico.

Strettamente collegato al concetto di stato legittimo dell’immobile, vi sono le nuove c.d. tolleranze costruttive o esecutive.

Il Legislatore, consapevole che non sempre vi è esatta corrispondenza tra quanto progettato e quanto effettivamente costruito, ha introdotto con il citato D.L. Semplificazioni, come sopra convertito con modificazioni, un nuovo art. 34 bis nel D.P.R. 2001, n. 380, il quale va a disciplinare tutte le ipotesi in cui vi è una difformità dell’immobile rispetto a quanto progettato che non incide sulla legittimità dello stato urbanistico dello stesso. Più precisamente, secondo l’art. 34 bis del predetto Decreto sono tollerati:

  • il discostamento nel limite del 2% rispetto al progetto di altezza, cubatura, distacchi e superficie coperta;
  • le modifiche irrisorie delle finiture, la diversa collocazione degli impianti e delle opere interne, le irregolarità geometriche, salvo eccezioni, e comunque a meno che tali opere non ne abbiano compromesso l’agibilità.

Il certificato di stato legittimo dell’immobile è un documento rilasciato da un tecnico abilitato, nel quale vi è l’attestazione giurata, in relazione ad un determinato immobile, dell’assenza di violazioni alla disciplina edilizia e urbanistica ovvero della presenza di tolleranze costruttive.

L’utilità di tale certificato risulta indubbia tanto per la parte alienante quanto per la parte acquirente.

Ed invero la regolarità urbanistica dell’immobile, in sede di compravendita dello stesso, come affermato dalla Cassazione (sentenza n. 11628 del 26 marzo 2012), è dichiarata dal venditore sotto la propria personale responsabilità e il notaio non ha l’obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera.

La sussistenza del certificato di legittimità urbanistica garantisce pertanto l’alienante e l’acquirente da eventuali futuri contenziosi e, nel caso di abusi più gravi, dalla stipulazione di un atto nullo.

L’acquirente è altresì agevolato nell’ ottenere l’erogazione del mutuo per l’acquisto dell’immobile certificato conforme dal punto di vista urbanistico ed avrà la sicurezza di poter godere di eventuali agevolazioni fiscali legate alla ristrutturazione dell’immobile acquistato.

Notaio Anna Simonetto

 

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